時隔七年，北京商業(yè)市場上的第三座 大悅城 姍姍來遲。6月12日， 大悅城 地產(chǎn)與華遠地產(chǎn)宣布戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)位于石景山地區(qū)的京西 大悅城 （暫定名）項目。

　　盡管這次強強聯(lián)手都有各自優(yōu)勢的專業(yè)屬性，但一線商業(yè)市場的競爭火藥味始終濃厚，二者不僅需要有恰如其分的化學反應，還需接受股權相差懸殊的合作考驗。

　　牽手華遠

　　在北京大本營的第三座 大悅城 終于來了， 大悅城 地產(chǎn)與華遠地產(chǎn)合作建設蘋果園交通樞紐東側的商業(yè)綜合體。

　　京西 大悅城 總建筑面積約22萬平方米，包含購物中心、寫字樓和大型停車場。盡管在兌現(xiàn)“五年20座” 大悅城 的承諾上， 大悅城 地產(chǎn)已超出時間表，但中糧集團副總裁、 大悅城 地產(chǎn)董事長周政表示，12年時間， 大悅城 地產(chǎn)打造出了9個項目，目前手中還握有8-9個項目，可以兌現(xiàn)20座 大悅城 。

　　其實，先于京西 大悅城 之前，位于北京安定門地區(qū)的原三利百貨有望成為第三座 大悅城 ，但受制于體量和周邊歷史建筑影響未能成行。這座姍姍來遲的京西 大悅城 計劃成為京西商業(yè)地標，網(wǎng)羅石景山、門頭溝、海淀的區(qū)域客群。

　　京西 大悅城 區(qū)別于天津和平 大悅城 、昆明 大悅城 等項目的輕資產(chǎn)模式，在投資這一項目時， 大悅城 地產(chǎn)不只派駐運營團隊，也有一定資金投入。

　　記者了解到，在京西 大悅城 開發(fā)上， 大悅城 地產(chǎn)與華遠地產(chǎn)已經(jīng)成立了一家合資公司， 大悅城 地產(chǎn)持有約20%股份，不過不排除未來會繼續(xù)增資的可能。

　　一般情況下，股權的持有比例與企業(yè)的話語權畫等號，但在華遠地產(chǎn)與 大悅城 地產(chǎn)合作上，二者股權相差懸殊，能否實現(xiàn)真正意義的合作共贏局面還需時間檢驗。

　　作為資深的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，華遠地產(chǎn)有深厚功力，但在商業(yè)運營上缺乏大型商業(yè)的操盤經(jīng)驗。在闡述京西 大悅城 如何打造成京西商業(yè)地標時，華遠地產(chǎn)董事、總經(jīng)理孫懷杰說道，自己就不過多談項目運營了，論專業(yè)還是 大悅城 專業(yè)，它專業(yè)就由它說。

　　不過從華遠地產(chǎn)層面?zhèn)鬟f出的京西 大悅城 宣傳中表明，華遠地產(chǎn)很早便涉足過商業(yè)地產(chǎn)領域，參與過西單商業(yè)街改造，開發(fā)了華遠·盈都等商業(yè)項目。在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化上，華遠地產(chǎn)的資本運作能力、資產(chǎn)盤活能力和金融創(chuàng)新能力都不可小覷。

　　華遠地產(chǎn)董事長孫譽晏表示，曾有多家投資機構和專業(yè)運營商向華遠表示過合作的愿望，但最終選擇了與 大悅城 地產(chǎn)合作。

　　誰來主導

　　孫懷杰在接受北京商報記者采訪時表示，華遠地產(chǎn)與 大悅城 地產(chǎn)關系猶如親兄弟一般，二者的高層關系很好，兩家企業(yè)也有一些合作淵源。華遠地產(chǎn)主導開發(fā)， 大悅城 地產(chǎn)主導運營，這些都是由公司專業(yè)性決定，不存在主導權紛爭。

　　在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，太古地產(chǎn)與遠洋地產(chǎn)的合作被視為強強聯(lián)手，雙方各持股50%共同開發(fā)了北京頤堤港購物中心、成都遠洋太古里。

　　兩者的合作也是基于各自的專業(yè)出發(fā)，遠洋地產(chǎn)負責前期開發(fā)，太古地產(chǎn)主導后期運營，但在看似平靜的背后，二者在項目宣傳、管理上也存有爭議與矛盾。

　　 大悅城 地產(chǎn)與華遠地產(chǎn)結緣，地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)公司會碰撞出什么火花？北京企業(yè)與央企合作又會如何強者恒強？

　　在戰(zhàn)略合作發(fā)布會上，周政細數(shù)了中糧集團做旅游地產(chǎn)、房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的重要節(jié)點。20年前投資的亞龍灣項目是中糧首次涉足旅游地產(chǎn)，當時的冒險放到今日是一個明智又超前的決定。

　　十年前，中糧通過收購的方式進入房地產(chǎn)領域，盡管起步較晚，但也打造出了四條清晰的住宅產(chǎn)品線。2006年，中糧決定發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，在北京西單地區(qū)開出了首個購物中心項目，當時小眾的嘗試如今變成了行業(yè)發(fā)展的趨勢。

　　周政提及的這些無一不在強調中糧集團的前瞻性布局，這些大膽的嘗試似乎都在未來獲得了不菲的品牌號召力和影響力。

　　不過，北京商業(yè)市場瞬息萬變，盡管已有的西單 大悅城 與朝陽 大悅城 擁有很大的品牌話語權，但這兩個項目的入市、發(fā)展都在購物中心的探索初期，晚十年入市的京西 大悅城 失去了先發(fā)優(yōu)勢。京西商業(yè)市場競爭不及城市核心商圈， 大悅城 雖然有專業(yè)的運營團隊，但運營與招商難度大大增加，能否如愿征服這一區(qū)域還需時間。

　　周政說，投資者對 大悅城 定位、場景打造、會員體系維護的認可，說明 大悅城 在前期養(yǎng)商、調商、推廣上的不遺余力得到回報。周政也坦承，無論是運營步入十年的西單 大悅城 、七年的朝陽 大悅城 ，還是其他幾個 大悅城 項目中，在軟環(huán)境營造等諸多方面， 大悅城 地產(chǎn)花了很多心思。

　　的確，區(qū)別于成熟商業(yè)項目對推廣費用的縮減， 大悅城 在宣傳與創(chuàng)新上舍得花錢，在潛移默化的項目文化、定位、模式等傳遞中，行業(yè)內對 大悅城 地產(chǎn)的發(fā)展有較為清晰的認識。

　　“ 大悅城 到底是什么？”周政解釋道，它的定位是“年輕、品牌、潮流、時尚”，目標客群為18-35歲的中產(chǎn)客群。 大悅城 地產(chǎn)公司是一家強運營、重服務的公司，比起經(jīng)營品牌，它更懂得如何經(jīng)營客流。

　　盡管此番合作中， 大悅城 地產(chǎn)在股權上不占上風，但周政的一系列述說透露著 大悅城 的專業(yè)運營對京西項目都將起到主導作用。

　　各有所需

　　遵循市場規(guī)律的發(fā)展是周政在談二者合作時提及頻次最高的話語。

　　深諳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道的周政強調，商業(yè)開發(fā)不能急功近利，一定要遵守市場規(guī)律。周政表示， 大悅城 與華遠合作，二者可發(fā)揮的優(yōu)勢很多，比如華遠開發(fā)經(jīng)驗豐富，又是北京市屬企業(yè)可以爭取更多政府支持。中糧是央企，在商業(yè)地產(chǎn)運營上很專業(yè)，雙方緊密配合，下足功夫一定可以把地標性商業(yè)特色做出來。

　　不過，在說到優(yōu)勢的同時，周政還指出了不少地產(chǎn)企業(yè)又或者是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中很多企業(yè)都有的通病。比如拿地時，一定要有充足的施展空間。商業(yè)綜合體的開發(fā)需要有足夠規(guī)模，商業(yè)面積控制在10萬-20萬平方米，整體綜合體盡可能達到50萬-70萬平方米。

　　周政認為，不能只做商業(yè)項目開發(fā)，還需掌握一定周邊面積。在建筑形態(tài)、動線規(guī)劃中一定要遵守市場規(guī)律，如果脫離商業(yè)規(guī)律，勢必會造成更大的空間浪費和商業(yè)死角。

　　或許對于 大悅城 地產(chǎn)來說，在地產(chǎn)開發(fā)上已有足夠經(jīng)驗的華遠地產(chǎn)還是有所擔憂，二者專業(yè)屬性的不同決定了產(chǎn)品開發(fā)的邏輯不同。

　　從京西 大悅城 20萬平方米的體量上，可以看出前期拿地時華遠地產(chǎn)的考慮不夠周全。房地產(chǎn)企業(yè)逐利性強，希望從每一寸開發(fā)面積上獲得最大化回報。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則需格外注意這些，前期的偷工減料會成為后期無法修復的硬傷。在天津和平 大悅城 、上海長風 大悅城 的收購改造中， 大悅城 投入最大的部分即為物業(yè)改造。

　　周政說道，兩個集團不合作則已，合作一定要成功。雙方未來還有可能繼續(xù)聯(lián)手在全國進行住宅、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

　　過去， 大悅城 地產(chǎn)的開發(fā)項目基本為自持，在銷售型物業(yè)上一直很謹慎。不過，近年的業(yè)績壓力也讓 大悅城 地產(chǎn)不得不考慮可銷售物業(yè)的加速開發(fā)。

　　在2015年中期財報中， 大悅城 地產(chǎn)就因可入賬的銷售型物業(yè)貨源不足導致物業(yè)銷售收入下降，致使整體業(yè)績下滑25.5%。

　　在強者聯(lián)手中， 大悅城 地產(chǎn)與華遠地產(chǎn)要把自己的需求放在首位。

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