丹尼斯百貨是臺灣東裕集團麾下一家零售業集團，自1997年11月16日在鄭州開業以來，至今已進入第17個年頭，形成了以鄭州為核心、輻射河南全省集百貨、大賣場、便利店、物流與加工廠等多業態為一體的零售業集團。預計到2014年底，丹尼斯在河南將擁有14家百貨、55家大賣場、近200家便利店，總門店數達200家之多，所有網點分布全省13個市地，年營業額突破150億元。同時丹尼斯集團建立了穩固忠誠的顧客群體，目前已擁有200多萬忠誠的VIP顧客，已成為河南零售行業的領導者，為河南人民生活品質的提升和商貿建設做出了積極的貢獻，贏得了社會各界的良好口碑。
作為河南本土傳統百貨的翹楚，丹尼斯將于今年推出首個大型的城市綜合體項目——大衛城，面對變幻莫測的商業環境，丹尼斯此舉是否意味著其未來發展重心將正式轉至購物中心的綜合業態？丹尼斯精品的百貨店還會再添新成員嗎？近日，帶著消費者的疑問與期待，記者走訪了丹尼斯百貨有限公司百貨事業處總經理劉永松，暢談未來丹尼斯及鄭州商業的發展趨勢。
不少專家學者認為，當人均GDP達到4000美元、城市化水平在45%~50%時，消費需求開始由單一購物需求向綜合消費需求發展，此時便具備建設城市綜合體的條件。
“城市綜合體”是一個城市發展到高級階段的產物，早在2010年，鄭州人均GDP已達4400美元，隨著新型城鎮化發展，城市化水平也在不斷提高，因此已有承載商業綜合體建設的經濟基礎。丹尼斯百貨總經理蔡英德曾表示：“不要低估河南人的消費能力，在丹尼斯經營的世界頂級奢侈品店，其一年的銷售額能排到全國的前三名。”
從鄭州商業目前的發展來看，未來5年，進入鄭州的商業品牌都會是國內和國際知名的，而鄭州本土的商業為了適應這種變化和競爭，會進入一個升級改造的過程。
以丹尼斯大衛城為代表的城市綜合體項目的出現，也讓鄭州的整體商業進入到一個全新的“綜合體時代”。劉永松說：“我們會發現，首先從2014年開始，進駐鄭州的新開業或即將開業的都是大型的城市綜合體，如萬象城和丹尼斯的大衛城。其次，新開業的商業業態除具有零售業態外還包含有餐飲、休閑、娛樂及酒店的綜合商業體。最后，整個商業的品位也在發生改變，比如上海的IFC和iapm，都呈現出一種國際化的時尚品位。而隨著萬象城和丹尼斯大衛城的開業，也將徹底改變鄭州二七商圈這個傳統商圈的概念。”
自上世紀90年代以來，鄭州商業發展經歷了小型零售店、專業賣場、綜合百貨、購物中心等業態，現在則進入了“城市綜合體”模式，其特征為集聚型，優點在于結構合理分配、業態錯位經營，有利于催化鄭州商業從核心商圈向區域性商圈的格局發展。
丹尼斯大衛城：中部五省最大的購物中心
作為鄭州市核心商業圈，二七商圈的單日人流量達30萬人次，地鐵開通后，這一數字也在繼續增長。據估計，位于二七商圈黃金位置的丹尼斯大衛城單日客流量可達6萬人次，而建成后總體量40萬平方米的大衛城也是中部五省最大的購物中心。
“大衛城是國際化的城市綜合體項目。”劉永松說，“這也是丹尼斯首次進行多業態經營，集百貨、MALL、餐飲、娛樂、進口超市、五星級酒店為一體的大衛城，旨在為全客層提供一站式的全方位服務。”
據劉永松介紹，由于丹尼斯與國內外1000個知名零售品牌的良好合作，本次進駐大衛城的國際一線、二線品牌將是河南省內最齊全的，而其國內品牌的組合也可謂是中原地區最強。其中，餐飲、娛樂休憩類品牌達120個，集河南著名餐飲、國外大型連鎖多家合作，俏江南、王品、鼎泰豐等將首次通過大衛城進駐河南。屆時，市區內唯一一家韓國CGV的IMAX影院也將亮相大衛城，近6000平方米的放映廳可同時容納2000人觀影。據悉，大衛城內還設有面積達2000平方米的真冰冰場，并特邀國家隊退役隊員專業輔導。
丹尼斯集團簽約綠地新都會扎根河南，布點高鐵商圈
今年3月26日，丹尼斯集團成功簽約綠地新都會，未來規模達10萬平方米的丹尼斯購物中心將正式進駐，勢必帶動鄭東新區高鐵臨近區域的整體商業價值。
鄭州為河南省的省會，地理位置優越，至今已發展成為中部地區的特大型大都會和主要經濟中心之一，也是中原經濟區的核心城市。鄭東新區是經國家批準的鄭州市規劃建設中的一個城市新區，是鄭州市政府重點投入發展的區域，隨著高鐵、地鐵交通的暢通以及多家大型商業地產的進駐，未來鄭東新區必將會發展成為一個極具競爭力的核心商業區。
丹尼斯攜手綠地集團，正是看中鄭東新區高鐵商圈的核心區位，也是看中了綠地集團世界500強品牌實力。
丹尼斯與綠地新都會簽約后，將致力于國際高端品牌零售和時尚休閑餐飲，構建shoppingmall內核，形成多功能為一體的商業服務。未來丹尼斯集團將在該項目開設集餐飲、零售、娛樂、超市、影院于一體，面積高達10萬平方米的丹尼斯高端購物中心。
那么，大衛城及綠地新都會項目的開始，是否也意味著丹尼斯未來將把發展重心落在大型的綜合體項目上呢？對此，劉永松表示：“丹尼斯一直立足于河南，我們希望把河南的市場份額做到最大，1997年，鄭州人民路上第一家丹尼斯開業開始，鄭州一直是丹尼斯的發展核心。丹尼斯未來3~5年將以鄭州為核心，同時輻射河南省18個市地，大衛城是鄭州的第四家店，綠地的項目是第六家，未來丹尼斯在鄭州的門店至少會達到8家，其中有5家百貨，3家購物中心。從2013年開始，丹尼斯每年在河南開設3到4家百貨和購物中心，未來3~5年，丹尼斯在河南省預計會發展到20多家百貨、100多家大賣場以及500多家便利店，預計總經營面積達到300萬平方米，營業額突破500億元。”
百貨與購物中心沒有孰好孰壞，只是客層不同
目前，業內普遍認為，傳統百貨受到客源不斷上升的購物中心所帶來的業態沖擊較大，因此也有了“購物中心比百貨更能滿足消費者需求”的觀點。丹尼斯在2014年推出大型的城市綜合體項目大衛城，直接跨過了傳統百貨向購物中心的過渡。對此，劉永松認為，百貨與購物中心的客層有重復的地方，也有不同的地方：“百貨公司滿足的主要是目的為購物的消費人群，而購物中心滿足的是休閑體驗的人。但人的需求有時是很多樣化的，有的人是講求效率、喜歡純購物，有的人喜歡邊購物邊體驗。這樣一來，購物中心就能比百貨多滿足消費者的一個需求，那么這時，就要求百貨公司去增添自身的體驗性。現在人們都覺得購物中心好，只是購物中心目前正處在一個上升的發展階段，勢頭很猛。我認為，5年之后，購物中心會迎來一次大的優勝劣汰，會有很多購物中心迅速消失，甚至比傳統的百貨公司消失得更快。”
劉永松說：“因為現如今開業的購物中心體量都很大，物業成本也高。其實在經營上，百貨公司的利潤遠遠高于購物中心。雖然百貨業目前進入了瓶頸期，需要做出改變，比如原來百貨的重心90%在商品上，但現在只有70%在商品上，抽出20%來增加一些與顧客互動的業種，而不是一味地全部改成購物中心的模式，那樣也不切實際，百貨的經營重心還是在商品和服務上。”
隨著未來商業市場的進一步細分，適應變化的百貨才能走得更遠
記者沿民主路、太康路、二七路步行半個多小時，從華潤萬象城項目看起，經過大商金博大的升級改造項目、丹尼斯大衛城等項目，一個個拔地而起的大型綜合體項目建筑，仿佛馬上就能看見二七商圈車水馬龍的繁榮景象。正在建設中的鄭東新區龍湖區域，未來也計劃打造若干城市綜合體。在鄭州東站，一個新型的商業中心已呼之欲出。放眼鄭州，一個全新商業時代即將來臨。
逆水行舟，不進則退。新商業時代，那些面積在2萬平方米的傳統百貨店，又該如何與這些“商業航母”同臺共舞呢？丹尼斯集團旗下的精品百貨店也不在少數，對此，劉永松認為，未來隨著市場的細分，百貨也要隨市場而動。
“業內都在說電商、購物中心對百貨的影響，百貨自己要轉型，不轉型的就要消亡。我認為，未來百貨只要做到以下三點，就能擁有自己的發展空間。首先百貨一定要做好商品和服務，商品在百貨里的體現就是品牌，百貨一定要做品類，把同一品類的所有好的品牌都提供給顧客，讓顧客來挑選，這是購物中心所無法比擬的，所以真正想購物、想買到好東西的人還是會選擇百貨；而且，只有百貨可以做到跟VIP顧客互動。其次，百貨一定要做體驗性，這并不意味著百貨要舍棄商品的本質，只是要壓縮一些受電商影響較大的如家電、床品類產品，然后去做一些去商品化的、與顧客形成互動的餐飲和休閑等品類。最后，進行全渠道的營銷，除利用傳統媒體外，還應利用新媒體加強與顧客的互動，將顧客吸引到店，增強與顧客的溝通和體驗性，吸引更加年輕的客層。”
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本文來源： 河南丹尼斯百貨首推綜合體項目“大衛城”
