世邦魏理仕近日發(fā)布《演變中的中國零售業(yè)格局》報告指出，上海零售物業(yè)未來三年供應超330萬平米。歷史供應數(shù)據(jù)顯示，2000年至2013年間，本市每年平均零售物業(yè)供應量僅32.6萬平方米;可在2014年至2016年間，年均零售物業(yè)供應量將達到112.3萬平方米，是此前年份的3倍多。

業(yè)內人士指出，之前談零售業(yè)“過冬”問題，往往強調商場本身需要有特色。但面對井噴的零售物業(yè)市場，如今更需要對商圈建設進行梳理，否則會造成商圈同質化，更不利于零售業(yè)發(fā)展。

90%零售物業(yè)將是購物中心

眼下，百貨業(yè)遭遇“寒流”已是不爭的事實。而由萬達開拓的購物中心、商務區(qū)、住宅區(qū)符合的城市綜合體發(fā)展模式，被認為功能齊全、業(yè)態(tài)完整。尤其是城市綜合體中的購物中心，能夠憑借功能全、體驗多等優(yōu)勢，抵抗電子商務沖擊。但從上海商業(yè)的發(fā)展看，購物中心已呈現(xiàn)過快、過度增長。

據(jù)世邦魏理士統(tǒng)計，上海正在開發(fā)的44個商業(yè)項目中，只有五分之一的項目單體體量小于5萬平方米，而大于15萬平方米的項目個數(shù)占總量的11.4%。根據(jù)以上體量，可以判斷這些零售物業(yè)大多為購物中心。從物業(yè)分布看，單體項目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段，尤其是一些新興的社區(qū)性商圈，包括真如板塊、新江灣城板塊、七寶板塊等。

此外，上海零售市場原油的百貨項目也開始其“購物中心化”調整。目前，很多百貨商場通過商場擴容改造、引入時尚品牌旗艦店、增加商場體驗性元素等手段來營造一種類似于購物中心的消費體驗。這一“百貨商場購物中心化”的調整方式，意味著購物中心已成為上海零售業(yè)的主流業(yè)態(tài)。

同質化向購物中心蔓延

然而，多功能的購物中心并不意味著不愁客源。世邦魏理仕上海商業(yè)服務部董事吳奕奕指出，井噴的市場供應量不僅意味著零售業(yè)市場競爭將更加激烈，而且意味著這些物業(yè)在投入使用初期，首先會面臨市場消化的問題。說得通俗一點，就是如何完成招租任務。從目前上海的零售業(yè)發(fā)展狀況看，百貨業(yè)的同質化現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重，不同百貨商場的品牌重合度很高。隨著購物中心增多，購物中心也呈現(xiàn)同質化趨勢。不同購物中心所囊括的業(yè)態(tài)、功能乃至品牌卻十分類似，這將明顯降低購物中心對市場的吸引力。

仲量聯(lián)行也指出，從今年二季度上海商業(yè)地產(chǎn)招租情況顯示，競爭相對不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據(jù)統(tǒng)計，核心商圈購物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8%，為每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，該指標上揚3.9%，達到每平方米每天17.3元。尤其值得關注的是，在空置率方面，核心商圈的市場空置率上浮至8.3%。據(jù)分析，這是由于一些項目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結束后選擇撤出。撤出的結果也從一個側面反映出購物中心“日子不好過”的大背景。

“大而全”不如“小而精”

注冊地產(chǎn)咨詢分析師陸志皓則指出，隨著零售業(yè)競爭加劇，即便曾經(jīng)成功的“萬達模式”也會失靈。他分析，“萬達模式”成功的最關鍵一點在于搶先一步——當其他商業(yè)項目投資者還聚焦于單一的百貨商場或購物中心時，萬達已經(jīng)開始打造城市綜合體。一方面搶占了項目的地理位置先機，另一方面也讓綜合體中的商務、住宅為購物中心帶去源源不斷的客流。但是，“萬達模式”是從十幾年前發(fā)展起來的，當時城市綜合體還是一個新概念，所以有競爭力和吸引力。但眼下，即使在新城、新市鎮(zhèn)，也很難再出現(xiàn)由一個開發(fā)商打造城市綜合體的機會;加上各種商業(yè)設施的快速發(fā)展，“萬達模式”所代表的“一家獨大”時代一去不返。

與此同時，消費習慣的改變也注定了“大而全”的商業(yè)設施不再討市場歡心。陸志皓表示，電子商務被認為是實體商業(yè)的“克星”，但在電商同樣發(fā)達的日本東京，實體商業(yè)依舊受到追捧。其中的原因就是東京商業(yè)強調“小而精”。所謂“小而精”，不是說商業(yè)項目體量不能大，而是指需要在經(jīng)營特色、服務細節(jié)等“小處”勝任一籌。他舉例說，電子產(chǎn)品網(wǎng)購在全球都很盛行，但東京的秋葉原依舊是消費者選購電器的第一選擇，因為電子產(chǎn)品、電器是整個商圈的特色。此外，東京零售業(yè)在建筑形態(tài)是否與周邊環(huán)境相融合、服務方式是否周到上，始終精益求精。相比之下，上海商業(yè)發(fā)展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務特色和消費體驗。

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