商業(yè)地產(chǎn)是時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中增速最快的部分，但近來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，其上市量遠(yuǎn)大于需求量，致使其租、售價(jià)格明顯下行。例如，北京市商業(yè)地產(chǎn)前幾個(gè)月增幅高達(dá)120多個(gè)點(diǎn)，而反映需求意愿的銷售增長(zhǎng)僅有20多個(gè)點(diǎn)，其差額自然就是空置率大升，致使其銷售均價(jià)下降千元之多。
對(duì)于信奉"一鋪養(yǎng)三代"的商鋪投資者而言，在商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)增加的同時(shí)，商鋪投資的選擇性、機(jī)會(huì)以及低成本性也在提高，因而掌握商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，明了商業(yè)擇址的成功經(jīng)驗(yàn)，是保障商鋪投資決策正確的前提條件，"一鋪養(yǎng)三代"才能真正變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
以下向商鋪投資者介紹一些經(jīng)驗(yàn)之談。
其一，在一條商街上要選擇"角"與"邊"上的鋪位。"金角，銀邊，草肚皮"是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們要立足的時(shí)間長(zhǎng)，因而街角商鋪因人流多必帶來(lái)財(cái)氣旺。"邊"是指一條街兩端的鋪位處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時(shí)間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺。"草肚皮"則指街的中間部分，因客流分散、購(gòu)物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營(yíng)困難重重。
其二，選低不選高。 顧客 在店鋪內(nèi)行走購(gòu)物為省時(shí)、省力，往往不愿向樓上走，因而店鋪低層往往比其它樓層創(chuàng)造更高的營(yíng)利。為此，在擇鋪時(shí)，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營(yíng)上的安全性。換言之，一個(gè)商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟(jì)效益成反比關(guān)系，即樓層越高，銷售越低，從而利潤(rùn)就會(huì)越少。這是由 顧客 的購(gòu)物習(xí)慣與消費(fèi)心理決定的。
其三，店鋪離公交站點(diǎn)越近越好。國(guó)外稱之為"TOD"導(dǎo)向，即商鋪經(jīng)營(yíng)受制于公交線路。因?yàn)椋徽军c(diǎn)匯聚人流，周邊的店鋪?zhàn)匀粫?huì)受到青睞。商鋪投資者在投資之前，要首先了解城市，特別是該區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃信息，而公交規(guī)劃是其擇址的基本依據(jù)。
其四，社區(qū)內(nèi)的商鋪更具投資價(jià)值。社區(qū)是居住人群常年生活的空間，因而抵近消費(fèi)地的社區(qū)商業(yè)能夠提供充分的便利性，使商鋪投資的安全性和營(yíng)利性大為提升。當(dāng)前的問(wèn)題是，新興社區(qū)入住率偏低，使消費(fèi)規(guī)模難以支撐商鋪經(jīng)營(yíng)；社區(qū)商業(yè)規(guī)模往往大于社區(qū)需要。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，社區(qū)商業(yè)的遠(yuǎn)景向好，因而，把握有利時(shí)機(jī)進(jìn)入可以保證商鋪投資坐收長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。
其五，店鋪要與業(yè)種、業(yè)態(tài)要求相吻合。一定的市場(chǎng)空間對(duì)業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合有客觀要求，只有適應(yīng)才能使經(jīng)營(yíng)順暢。一般而言，現(xiàn)有商圈內(nèi)對(duì)零售、餐飲、娛樂(lè)、修理等業(yè)種要齊全。對(duì)業(yè)態(tài)的需要?jiǎng)t視消費(fèi)人群的多元化差異而定。因此，投資商鋪之前，投資者需了解這些具體情況，進(jìn)而確定自身店鋪未來(lái)要做的行業(yè)以及不同的業(yè)態(tài)，才能使經(jīng)營(yíng)具有針對(duì)性。
其六，了解城市及區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃是對(duì)未來(lái)發(fā)展的遠(yuǎn)景描畫，從而改變未來(lái)城市在空間上的格局，使某些市場(chǎng)由此繁榮或由此變得冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場(chǎng)選擇的先決性條件，否則一鋪不但養(yǎng)活不了三代，反而成為三代人的負(fù)擔(dān)。
總之，財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)，往往是一個(gè)正確而英明決策的衍生物，而不動(dòng)產(chǎn)特別是商鋪投資更具有資本化特征，不僅可以帶來(lái)持久和豐厚的現(xiàn)金流，更可以帶來(lái)遠(yuǎn)勝于其它地產(chǎn)項(xiàng)目的快速增值和大幅溢價(jià)的美好前景。正因?yàn)槿绱耍嗽絹?lái)越多的眼球和越來(lái)越多的行動(dòng)，以致商鋪投資失敗的案例俯仰皆是。如何在這種躁動(dòng)中深刻理解商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而冷靜分析，果斷行動(dòng)，是確保正確的投資決策所必須的邏輯保障。（作者為首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授）
對(duì)于信奉"一鋪養(yǎng)三代"的商鋪投資者而言，在商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)增加的同時(shí)，商鋪投資的選擇性、機(jī)會(huì)以及低成本性也在提高，因而掌握商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，明了商業(yè)擇址的成功經(jīng)驗(yàn)，是保障商鋪投資決策正確的前提條件，"一鋪養(yǎng)三代"才能真正變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
以下向商鋪投資者介紹一些經(jīng)驗(yàn)之談。
其一，在一條商街上要選擇"角"與"邊"上的鋪位。"金角，銀邊，草肚皮"是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們要立足的時(shí)間長(zhǎng)，因而街角商鋪因人流多必帶來(lái)財(cái)氣旺。"邊"是指一條街兩端的鋪位處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時(shí)間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺。"草肚皮"則指街的中間部分，因客流分散、購(gòu)物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營(yíng)困難重重。
其二，選低不選高。 顧客 在店鋪內(nèi)行走購(gòu)物為省時(shí)、省力，往往不愿向樓上走，因而店鋪低層往往比其它樓層創(chuàng)造更高的營(yíng)利。為此，在擇鋪時(shí)，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營(yíng)上的安全性。換言之，一個(gè)商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟(jì)效益成反比關(guān)系，即樓層越高，銷售越低，從而利潤(rùn)就會(huì)越少。這是由 顧客 的購(gòu)物習(xí)慣與消費(fèi)心理決定的。
其三，店鋪離公交站點(diǎn)越近越好。國(guó)外稱之為"TOD"導(dǎo)向，即商鋪經(jīng)營(yíng)受制于公交線路。因?yàn)椋徽军c(diǎn)匯聚人流，周邊的店鋪?zhàn)匀粫?huì)受到青睞。商鋪投資者在投資之前，要首先了解城市，特別是該區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃信息，而公交規(guī)劃是其擇址的基本依據(jù)。
其四，社區(qū)內(nèi)的商鋪更具投資價(jià)值。社區(qū)是居住人群常年生活的空間，因而抵近消費(fèi)地的社區(qū)商業(yè)能夠提供充分的便利性，使商鋪投資的安全性和營(yíng)利性大為提升。當(dāng)前的問(wèn)題是，新興社區(qū)入住率偏低，使消費(fèi)規(guī)模難以支撐商鋪經(jīng)營(yíng)；社區(qū)商業(yè)規(guī)模往往大于社區(qū)需要。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，社區(qū)商業(yè)的遠(yuǎn)景向好，因而，把握有利時(shí)機(jī)進(jìn)入可以保證商鋪投資坐收長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。
其五，店鋪要與業(yè)種、業(yè)態(tài)要求相吻合。一定的市場(chǎng)空間對(duì)業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合有客觀要求，只有適應(yīng)才能使經(jīng)營(yíng)順暢。一般而言，現(xiàn)有商圈內(nèi)對(duì)零售、餐飲、娛樂(lè)、修理等業(yè)種要齊全。對(duì)業(yè)態(tài)的需要?jiǎng)t視消費(fèi)人群的多元化差異而定。因此，投資商鋪之前，投資者需了解這些具體情況，進(jìn)而確定自身店鋪未來(lái)要做的行業(yè)以及不同的業(yè)態(tài)，才能使經(jīng)營(yíng)具有針對(duì)性。
其六，了解城市及區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃是對(duì)未來(lái)發(fā)展的遠(yuǎn)景描畫，從而改變未來(lái)城市在空間上的格局，使某些市場(chǎng)由此繁榮或由此變得冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場(chǎng)選擇的先決性條件，否則一鋪不但養(yǎng)活不了三代，反而成為三代人的負(fù)擔(dān)。
總之，財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)，往往是一個(gè)正確而英明決策的衍生物，而不動(dòng)產(chǎn)特別是商鋪投資更具有資本化特征，不僅可以帶來(lái)持久和豐厚的現(xiàn)金流，更可以帶來(lái)遠(yuǎn)勝于其它地產(chǎn)項(xiàng)目的快速增值和大幅溢價(jià)的美好前景。正因?yàn)槿绱耍嗽絹?lái)越多的眼球和越來(lái)越多的行動(dòng)，以致商鋪投資失敗的案例俯仰皆是。如何在這種躁動(dòng)中深刻理解商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而冷靜分析，果斷行動(dòng)，是確保正確的投資決策所必須的邏輯保障。（作者為首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授）
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本文來(lái)源： 商鋪投資“六項(xiàng)注意”
