連鎖經營是我國當前發展經濟，培育新的經濟增長點的戰略選擇，是商業企業尋求規模效益、構筑21世紀大商業、大貿易持續發展戰略的必由之路。我國連鎖商業在取得巨大成績的同時，也有許多企業由于經營不善而倒閉。這里固然有很多原因，其中一個重要的原因是門店拓展中選址不當，導致門店經營業績達不到預期目標。在西方有觀點認為，零售業成功的關鍵是“Place一Place一Place”，即選址、選址還是選址，可以說零售業是“地點位置產業”。有資料表明國外零售商在開設新店之前，會花一年左右時間進行立地調查，其重視程度和嚴謹性可見一般。而我國有不少連鎖企業在門店開設過程中僅作一些籠統的可行性分析，不作詳細的立項調查，簡單的模仿國外企業的做法，使得新開門店的地址不甚理想，直接影響了門店的經營效益和正常運行。
1、連鎖企業新開門店選址過程中存在的問題
店址的選擇還停留在依靠管理人員的經驗，隨意性較強，考慮的因素也很單一，從而出現選擇的地址不甚理想，影響門店的預期利益。
（1）尋找商鋪渠道過于狹窄
從目前實際情況看，公司選擇店鋪的渠道目前只局限于報紙廣告、房屋中介、房地產交易會、互聯網來尋求商鋪。而實際上，這些租賃信息只占租賃市場很小的一部分。連鎖企業忽視了其他更多形式的店鋪招租信息，導致掌握的信息不夠全面或者買賣雙方的信息不對稱，錯失了很多好的店鋪和機會。
（2）單純重視地段的客流量，但客流細分不夠明確
選址過程中，對客流量進行了調研，但是對客流的內部細分不夠明確。客流量沒有做到細分，只是大致地了解本店鋪周圍的客流。沒有了解客流組成，客流量的大小僅是一個指標，客流量的具體構成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標顧客。如果對客流細分不明確，則不能預測在店鋪在日常經營中進入店內并有購買行為的顧客的數量，也不能有效地了解周邊的顧客群。導致該店在正式營業后會面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面，使店鋪在此地較難立足，大大影響企業的業績。
（3）選址的前瞻性不足
由于各方面原因，地段的優劣不會一成不變，而會發生動態改變，例如遇到市政規劃變動、新寫字樓的進出、學校的搬遷及舊城改造等原因，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，反之也然。如在杭州某連鎖店，本來處于一個商業中心，企業花了不少的資金租下店鋪，開設新門店。后來由于城市規劃的調整，很多寫字間搬出，住宅的拆遷，很多居民也遷到別處，使得該地區從商業中心變成較為冷僻的街道，直接影響了該門店的正常經營。
（4）店鋪租金過高，門店經營負擔加重
一般來講，地段好、客流量大、交通便利的地段，店鋪的租金也高，有些連鎖企業為了獲得好的店鋪，往往會不惜重金，但由于商店業態的差異，黃金地段的店鋪不一定會帶來黃金效益，或者其較好的銷售額也無法消化其高額的店鋪租金。如某連鎖便利店，在某商業中心地段租下一個店鋪，月租金加其他費用大概在3萬左右，而此店的月營業額卻只有在5萬左右，增加了門店的費用負擔，降低了其效益水平。
2、連鎖企業新開門店選址的策略分析
連鎖企業在店鋪的選址上，應放眼于區域經濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質量等發展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質量和數量以及商鋪本身的品質，從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。
（1）廣開渠道尋找商鋪
（上接第45頁）在商鋪市場上有一個“二八”法則，即公開出租信息的店鋪只占總數的20％，而以私下轉讓等方式進行隱蔽交易的卻占到了80％。所以，在決定開店之后，連鎖企業一定要在尋找商鋪上廣開渠道，除了利用傳統形式，還應利用各種方式，甚至還應留意街上店鋪貼有的店鋪轉讓，出租等字樣，通過這樣交易的數量占很大比重，而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀地觀察到商鋪周圍的環境。所以我們在尋求商鋪的時候應該通過盡可能多的方式去挖掘，提高選中“寶地”的命中率。
（2）既要注重商鋪周圍的人流量，又要關注客流的構成
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營商鋪來說，“客流”就是“錢流”，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實，商業區店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時，還應特別研究門店的有效客流量是多少，即在總客流中，有多少的比例是自己的目標顧客，它直接連系著門店的業績，應分析更詳細一點。
（3）選址要和城市發展規劃相符合
并不是所有的“黃金市口”都會一直賺錢，因此開店前重點考察是否與城市規劃發展相符合，是否會出現市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰。因為有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。
（4）改變店鋪的租賃方式，降低店鋪租金
目前，由于城市店鋪租金普遍提高，十幾平方米的小商鋪由于總價較低從而很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價下跌。在這種情況下，我們可以通過和其他需要商鋪的公司以團體租賃的方式低價“吃”下大商鋪，然后再進行分割，來減少商鋪的租金。
通常情況下，繁華商業區商圈范圍較廣，人流量大，營業額必然較高；人口密度高的大中型居住小區，需求旺盛，而且客源穩固，可保證店鋪的穩定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優勢，客流量最多，商鋪經營面較廣；郊區住宅社區配套商鋪則有較大的價格優勢和發展潛力。所以，企業在決定店鋪的時候，一定要根據自己本身的實際情況，經過大量的科學數據去分析和判斷，才能為新開的門店選擇一個合適的地址。
1、連鎖企業新開門店選址過程中存在的問題
店址的選擇還停留在依靠管理人員的經驗，隨意性較強，考慮的因素也很單一，從而出現選擇的地址不甚理想，影響門店的預期利益。
（1）尋找商鋪渠道過于狹窄
從目前實際情況看，公司選擇店鋪的渠道目前只局限于報紙廣告、房屋中介、房地產交易會、互聯網來尋求商鋪。而實際上，這些租賃信息只占租賃市場很小的一部分。連鎖企業忽視了其他更多形式的店鋪招租信息，導致掌握的信息不夠全面或者買賣雙方的信息不對稱，錯失了很多好的店鋪和機會。
（2）單純重視地段的客流量，但客流細分不夠明確
選址過程中，對客流量進行了調研，但是對客流的內部細分不夠明確。客流量沒有做到細分，只是大致地了解本店鋪周圍的客流。沒有了解客流組成，客流量的大小僅是一個指標，客流量的具體構成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標顧客。如果對客流細分不明確，則不能預測在店鋪在日常經營中進入店內并有購買行為的顧客的數量，也不能有效地了解周邊的顧客群。導致該店在正式營業后會面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面，使店鋪在此地較難立足，大大影響企業的業績。
（3）選址的前瞻性不足
由于各方面原因，地段的優劣不會一成不變，而會發生動態改變，例如遇到市政規劃變動、新寫字樓的進出、學校的搬遷及舊城改造等原因，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，反之也然。如在杭州某連鎖店，本來處于一個商業中心，企業花了不少的資金租下店鋪，開設新門店。后來由于城市規劃的調整，很多寫字間搬出，住宅的拆遷，很多居民也遷到別處，使得該地區從商業中心變成較為冷僻的街道，直接影響了該門店的正常經營。
（4）店鋪租金過高，門店經營負擔加重
一般來講，地段好、客流量大、交通便利的地段，店鋪的租金也高，有些連鎖企業為了獲得好的店鋪，往往會不惜重金，但由于商店業態的差異，黃金地段的店鋪不一定會帶來黃金效益，或者其較好的銷售額也無法消化其高額的店鋪租金。如某連鎖便利店，在某商業中心地段租下一個店鋪，月租金加其他費用大概在3萬左右，而此店的月營業額卻只有在5萬左右，增加了門店的費用負擔，降低了其效益水平。
2、連鎖企業新開門店選址的策略分析
連鎖企業在店鋪的選址上，應放眼于區域經濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質量等發展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質量和數量以及商鋪本身的品質，從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。
（1）廣開渠道尋找商鋪
（上接第45頁）在商鋪市場上有一個“二八”法則，即公開出租信息的店鋪只占總數的20％，而以私下轉讓等方式進行隱蔽交易的卻占到了80％。所以，在決定開店之后，連鎖企業一定要在尋找商鋪上廣開渠道，除了利用傳統形式，還應利用各種方式，甚至還應留意街上店鋪貼有的店鋪轉讓，出租等字樣，通過這樣交易的數量占很大比重，而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀地觀察到商鋪周圍的環境。所以我們在尋求商鋪的時候應該通過盡可能多的方式去挖掘，提高選中“寶地”的命中率。
（2）既要注重商鋪周圍的人流量，又要關注客流的構成
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營商鋪來說，“客流”就是“錢流”，千萬不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實，商業區店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時，還應特別研究門店的有效客流量是多少，即在總客流中，有多少的比例是自己的目標顧客，它直接連系著門店的業績，應分析更詳細一點。
（3）選址要和城市發展規劃相符合
并不是所有的“黃金市口”都會一直賺錢，因此開店前重點考察是否與城市規劃發展相符合，是否會出現市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰。因為有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。
（4）改變店鋪的租賃方式，降低店鋪租金
目前，由于城市店鋪租金普遍提高，十幾平方米的小商鋪由于總價較低從而很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價下跌。在這種情況下，我們可以通過和其他需要商鋪的公司以團體租賃的方式低價“吃”下大商鋪，然后再進行分割，來減少商鋪的租金。
通常情況下，繁華商業區商圈范圍較廣，人流量大，營業額必然較高；人口密度高的大中型居住小區，需求旺盛，而且客源穩固，可保證店鋪的穩定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優勢，客流量最多，商鋪經營面較廣；郊區住宅社區配套商鋪則有較大的價格優勢和發展潛力。所以，企業在決定店鋪的時候，一定要根據自己本身的實際情況，經過大量的科學數據去分析和判斷，才能為新開的門店選擇一個合適的地址。
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本文來源： 連鎖企業門店選址策略分析
