雞年春節(jié)假期，在各地購物中心曬客流中熱鬧結(jié)束。舊的還在，新的又來，2017年，還將涌現(xiàn)數(shù)百個購物中心列隊進(jìn)入戰(zhàn)場，廝殺依舊。接下來這一年，商業(yè) 地產(chǎn) 發(fā)展趨勢如何？
新年上班伊始，聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)總結(jié)了2017年商業(yè) 地產(chǎn) 八大發(fā)展趨勢。作為商業(yè) 地產(chǎn) 人，你怎么看？
一、新商業(yè)項目不斷涌現(xiàn) 維持巨頭爭霸格局
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年全國預(yù)計將至少開出310個大中型項目，商業(yè)體量超過3600萬平方米。從開發(fā)商或運營商企業(yè)背景上看，整體仍以萬達(dá)、華潤置地、新城控股等專業(yè)商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)為主力軍，王府井、永旺等傳統(tǒng)商超企業(yè)也在購物中心轉(zhuǎn)型路上越走越遠(yuǎn)，以住宅開發(fā)出身的大中型房企也有不俗表現(xiàn)。
商業(yè) 地產(chǎn) 霸主萬達(dá)2017年將有56個項目開業(yè)，整體開業(yè)數(shù)量仍呈每年遞增趨勢。在產(chǎn)品線類型上，萬達(dá)廣場仍是主流。除萬達(dá)外，其他專業(yè)商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā)的企業(yè)中，華潤置地、新城控股、紅星商業(yè)、寶龍等巨頭均是市場的重要搶奪者。
二、繼續(xù)搶奪最后一公里 復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品有優(yōu)勢
隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街演變。
社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗到娛樂、消費、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。
以萬科為例，去年萬科商業(yè) 地產(chǎn) 登陸成都，并表示將把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為主要方向。2016年4月，成都萬科商管團(tuán)隊亮相，據(jù)了解，萬科旗下的社區(qū)商業(yè)將做統(tǒng)一的招商運營，部分物業(yè)階段性自持。萬科自營的商業(yè)品牌萬科幸福家、V咖生活館、健康屋將被引入社區(qū)商業(yè)中心。
三、電商O2O平臺串聯(lián)線上線下 大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快
互聯(lián)網(wǎng)浪潮來襲，對傳統(tǒng)的實體商業(yè)可謂是不小的沖擊，在這樣的背景下，房企紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺層出不窮。
以萬達(dá)為例，2015年3月，萬達(dá)電商摒棄了“萬匯”品牌，更名為飛凡，正式上線。其中包含了餐飲、百貨、購物等多個板塊，此外還特別推出了移動端的APP，消費者可以實現(xiàn)萬達(dá)廣場內(nèi)免費上網(wǎng)、店鋪實時導(dǎo)航、停車自動繳費、餐廳遠(yuǎn)程排隊、移動支付等功能。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2016年工作總結(jié)中透露，萬達(dá)旗下飛凡網(wǎng)絡(luò)2017年計劃啟動A輪融資，力爭2018年實現(xiàn)整體贏利，2020年利潤過百億，實現(xiàn)整體上市。
再如大悅城，在2016年也升級了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，企業(yè)一方面可基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果實現(xiàn)精準(zhǔn)拓客，另一方面也有助于優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)筑O2O生態(tài)。目前，北京西單大悅城已經(jīng)建立了基于WIFI技術(shù)的無線客戶識別系統(tǒng);上海大悅城的智慧購物體系也全部落地，實現(xiàn)了多個智能購物場景。
商業(yè)的發(fā)展也是業(yè)態(tài)逐步升級的過程，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，除了構(gòu)筑線上平臺外，如何提升線下的吸引力、增強客戶粘性也成為許多 地產(chǎn) 運營商亟需解決的問題，2017年我們期待看到更多有益的嘗試。
四、用戶體驗是不變話題 服務(wù)類消費將影響行業(yè)格局
零售業(yè)正在被科技改變是大勢所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費者之所以還會選擇去實體店購物，主要還有一個重要的原因——體驗。
眾多消費者追求的不再只是單純的線上價格比較、圖片感知和不停地下拉頁面，而是另一種可以接觸、可以摸一摸、實實在在的體驗產(chǎn)品。漂亮大氣的商場環(huán)境由此而生，甚至連水果店、雜物店、飾品店這些“沿街販?zhǔn)?rdquo;的品類都出現(xiàn)了高端零售品牌的身影。一個個基于極致線下用戶體驗而生的概念也讓人為之炫目，智能導(dǎo)購、電子會員卡、電子試衣間等都在昭示著一個關(guān)于用戶體驗的不變話題。
消費升級的主題始終貫穿于商業(yè) 地產(chǎn) 市場。隨著中產(chǎn)階級群體的擴大以及消費者收入水平的提高，國內(nèi)消費需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費向精神層面的享受型消費推進(jìn)。在此背景下，體驗、餐飲、教育以及服務(wù)類消費將對商業(yè) 地產(chǎn) 格局產(chǎn)生巨大影響。
五、輕資產(chǎn)模式遭遇困難 玩法有危險
輕資產(chǎn)目前在國內(nèi)，主要還是指以輸出管理為主，幫助他人管理與運營商業(yè)項目，一般層面的以收取管理費為主要盈利，高些層次的可以通過資本運作在未來退出時獲得更高的收益，但本質(zhì)上都是不出錢的低風(fēng)險模式。
最近這幾年，不僅萬達(dá)、紅星、華潤、萬科、保利、印力、陽光新業(yè)、同昌盛業(yè)（新薈城）、永旺（夢樂城）等巨鱷均在運作輕資產(chǎn)模式，百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動了輕資產(chǎn)布局，甚至還有陽光城等集團(tuán)采用小股操盤等靈活的合作模式介入。
現(xiàn)在很多公司，可能剛做了一兩個坪效中等的商業(yè)項目，就開始面不改色心不跳的進(jìn)行管理輸出了，這個玩法其實非常危險。因為商業(yè) 地產(chǎn) 有很強的個性化特征，地域，人群，城市層級等很多因素都會影響到全程運作，別說你的模式還沒有成熟，就是成熟了也不見得能有效復(fù)制。
就算是一些已經(jīng)具有很強品牌影響以及成熟體系的商業(yè) 地產(chǎn) 運營商，管理輸出也是一件很有難度的事情。很多人覺得管理輸出就是制度輸出，這中間就有個很大的誤區(qū)，如果企業(yè)文化是不兼容的，那么所謂制度輸出很可能會水土不服。
所謂輕資產(chǎn)，應(yīng)該是結(jié)合雙方的優(yōu)勢形成共贏，而不是變相的分擔(dān)投資風(fēng)險，或者拿別人的錢玩自己的游戲。這對想要在2017年大展輕資產(chǎn)計劃拳腳的開發(fā)商或運營商而言是一個值得深思的問題。
六、百貨業(yè)復(fù)活信號初現(xiàn) 轉(zhuǎn)型生活方式中心是出路
百貨業(yè)的衰亡論調(diào)已持續(xù)近十年，從逃避到被迫直面，經(jīng)營者們終于開始走出舒適區(qū)嘗試突圍。百貨之困源于消費者冷漠，不是市場拋棄了百貨，而是百貨嚴(yán)重的路徑依賴使其不再真正關(guān)心消費者。而這種突圍意識一旦覺醒，滿血回歸消費市場則指日可待。
如重回北京市場的老佛爺，一方面貼合消費者需求快速進(jìn)行品牌更迭；另一方面向生活方式中心轉(zhuǎn)型。定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對，向消費者售賣法國生活藝術(shù)。今年已成功扭虧為盈，重啟在中國的拓展計劃。
七、養(yǎng)老 地產(chǎn) 依然大有可為 旅游 地產(chǎn) 趨向個性化定制
老齡化趨勢是中國社會無法回避的趨勢。逆撫養(yǎng)比例的持續(xù)下行意味著單位勞動力所需撫養(yǎng)的老人呈上升趨勢，而 地產(chǎn) 作為養(yǎng)老最重要的載體之一，未來有著很大的發(fā)展空間。國內(nèi)外有一大部分投資者都在關(guān)注養(yǎng)老 地產(chǎn) ，因此養(yǎng)老 地產(chǎn) 未來仍是一片藍(lán)海。
同時旅游業(yè)的火熱給旅游 地產(chǎn) 也帶來了機會，據(jù)新華社報道，2016年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)43.8億人次，同比增長9.5%；旅游投資達(dá)到1.2萬億元，同比增長20%。2017年相比過去一年，旅游 地產(chǎn) 更具有個性化定制的特點。
目前，旅游 地產(chǎn) 已經(jīng)逐漸在脫離一應(yīng)俱全的開發(fā)模式，更多的高端客戶傾向于個性化的度假模式，因此將服務(wù)業(yè)的個性化做到極致，定制化專屬化模式才是旅游 地產(chǎn) 未來趨勢。
八、2017年將是“社群”年 新商業(yè)模式有待探索
微信對商業(yè) 地產(chǎn) 的貢獻(xiàn)，除了移動支付，就是將這個行業(yè)的人分類建立起了各式各樣的社群，不管是拓展、招商、運營，還是餐飲、服裝、娛樂，各有各的圈子，拉近了信息對稱，促進(jìn)了信息分享，高效粘合了拓展和招商，認(rèn)可場子和認(rèn)可人，變成同樣的重要因素了。這僅僅是對于我們這個行業(yè)的從業(yè)人員而言，僅僅是一個狹義的社群。
而2017年，社群經(jīng)濟將會是一種新的商業(yè)模式，這幾年的場景街區(qū)出現(xiàn)是社群經(jīng)濟的一個有益探索。未來一年，場景不再局限在某個街區(qū)，而會擴大，整個賣場形成一個泛場景化的狀態(tài)。
跨界而來，和而不同，在場景體驗的基礎(chǔ)上，精神層面的鏈接也會出現(xiàn)，從功能商業(yè)到精神商業(yè)，小家庭的會客廳會消失，購物中心做為城市會客廳的功能，將得到加強，這將是一個趨勢，從而后期購物中心的運營推廣將會圍繞創(chuàng)意來做，圍繞情懷來做，圍繞精神支點來做。
購物中心除了商鋪、商品，不久將會更多的加入人文元素的東西，連肯德基、屈臣氏、呷哺呷哺這些大眾連鎖品牌，都在改變適應(yīng)發(fā)展，做為購物中心則將變得越來越有趣，無情懷不營銷，無創(chuàng)意不營銷，一個淡然索味的場子將來客流會越來越稀少。
新年上班伊始，聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)總結(jié)了2017年商業(yè) 地產(chǎn) 八大發(fā)展趨勢。作為商業(yè) 地產(chǎn) 人，你怎么看？
一、新商業(yè)項目不斷涌現(xiàn) 維持巨頭爭霸格局
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年全國預(yù)計將至少開出310個大中型項目，商業(yè)體量超過3600萬平方米。從開發(fā)商或運營商企業(yè)背景上看，整體仍以萬達(dá)、華潤置地、新城控股等專業(yè)商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)為主力軍，王府井、永旺等傳統(tǒng)商超企業(yè)也在購物中心轉(zhuǎn)型路上越走越遠(yuǎn)，以住宅開發(fā)出身的大中型房企也有不俗表現(xiàn)。
商業(yè) 地產(chǎn) 霸主萬達(dá)2017年將有56個項目開業(yè)，整體開業(yè)數(shù)量仍呈每年遞增趨勢。在產(chǎn)品線類型上，萬達(dá)廣場仍是主流。除萬達(dá)外，其他專業(yè)商業(yè) 地產(chǎn) 開發(fā)的企業(yè)中，華潤置地、新城控股、紅星商業(yè)、寶龍等巨頭均是市場的重要搶奪者。
二、繼續(xù)搶奪最后一公里 復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品有優(yōu)勢
隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街演變。
社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗到娛樂、消費、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。
以萬科為例，去年萬科商業(yè) 地產(chǎn) 登陸成都，并表示將把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為主要方向。2016年4月，成都萬科商管團(tuán)隊亮相，據(jù)了解，萬科旗下的社區(qū)商業(yè)將做統(tǒng)一的招商運營，部分物業(yè)階段性自持。萬科自營的商業(yè)品牌萬科幸福家、V咖生活館、健康屋將被引入社區(qū)商業(yè)中心。
三、電商O2O平臺串聯(lián)線上線下 大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快
互聯(lián)網(wǎng)浪潮來襲，對傳統(tǒng)的實體商業(yè)可謂是不小的沖擊，在這樣的背景下，房企紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺層出不窮。
以萬達(dá)為例，2015年3月，萬達(dá)電商摒棄了“萬匯”品牌，更名為飛凡，正式上線。其中包含了餐飲、百貨、購物等多個板塊，此外還特別推出了移動端的APP，消費者可以實現(xiàn)萬達(dá)廣場內(nèi)免費上網(wǎng)、店鋪實時導(dǎo)航、停車自動繳費、餐廳遠(yuǎn)程排隊、移動支付等功能。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2016年工作總結(jié)中透露，萬達(dá)旗下飛凡網(wǎng)絡(luò)2017年計劃啟動A輪融資，力爭2018年實現(xiàn)整體贏利，2020年利潤過百億，實現(xiàn)整體上市。
再如大悅城，在2016年也升級了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，企業(yè)一方面可基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果實現(xiàn)精準(zhǔn)拓客，另一方面也有助于優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)筑O2O生態(tài)。目前，北京西單大悅城已經(jīng)建立了基于WIFI技術(shù)的無線客戶識別系統(tǒng);上海大悅城的智慧購物體系也全部落地，實現(xiàn)了多個智能購物場景。
商業(yè)的發(fā)展也是業(yè)態(tài)逐步升級的過程，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，除了構(gòu)筑線上平臺外，如何提升線下的吸引力、增強客戶粘性也成為許多 地產(chǎn) 運營商亟需解決的問題，2017年我們期待看到更多有益的嘗試。
四、用戶體驗是不變話題 服務(wù)類消費將影響行業(yè)格局
零售業(yè)正在被科技改變是大勢所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費者之所以還會選擇去實體店購物，主要還有一個重要的原因——體驗。
眾多消費者追求的不再只是單純的線上價格比較、圖片感知和不停地下拉頁面，而是另一種可以接觸、可以摸一摸、實實在在的體驗產(chǎn)品。漂亮大氣的商場環(huán)境由此而生，甚至連水果店、雜物店、飾品店這些“沿街販?zhǔn)?rdquo;的品類都出現(xiàn)了高端零售品牌的身影。一個個基于極致線下用戶體驗而生的概念也讓人為之炫目，智能導(dǎo)購、電子會員卡、電子試衣間等都在昭示著一個關(guān)于用戶體驗的不變話題。
消費升級的主題始終貫穿于商業(yè) 地產(chǎn) 市場。隨著中產(chǎn)階級群體的擴大以及消費者收入水平的提高，國內(nèi)消費需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費向精神層面的享受型消費推進(jìn)。在此背景下，體驗、餐飲、教育以及服務(wù)類消費將對商業(yè) 地產(chǎn) 格局產(chǎn)生巨大影響。
五、輕資產(chǎn)模式遭遇困難 玩法有危險
輕資產(chǎn)目前在國內(nèi)，主要還是指以輸出管理為主，幫助他人管理與運營商業(yè)項目，一般層面的以收取管理費為主要盈利，高些層次的可以通過資本運作在未來退出時獲得更高的收益，但本質(zhì)上都是不出錢的低風(fēng)險模式。
最近這幾年，不僅萬達(dá)、紅星、華潤、萬科、保利、印力、陽光新業(yè)、同昌盛業(yè)（新薈城）、永旺（夢樂城）等巨鱷均在運作輕資產(chǎn)模式，百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動了輕資產(chǎn)布局，甚至還有陽光城等集團(tuán)采用小股操盤等靈活的合作模式介入。
現(xiàn)在很多公司，可能剛做了一兩個坪效中等的商業(yè)項目，就開始面不改色心不跳的進(jìn)行管理輸出了，這個玩法其實非常危險。因為商業(yè) 地產(chǎn) 有很強的個性化特征，地域，人群，城市層級等很多因素都會影響到全程運作，別說你的模式還沒有成熟，就是成熟了也不見得能有效復(fù)制。
就算是一些已經(jīng)具有很強品牌影響以及成熟體系的商業(yè) 地產(chǎn) 運營商，管理輸出也是一件很有難度的事情。很多人覺得管理輸出就是制度輸出，這中間就有個很大的誤區(qū)，如果企業(yè)文化是不兼容的，那么所謂制度輸出很可能會水土不服。
所謂輕資產(chǎn)，應(yīng)該是結(jié)合雙方的優(yōu)勢形成共贏，而不是變相的分擔(dān)投資風(fēng)險，或者拿別人的錢玩自己的游戲。這對想要在2017年大展輕資產(chǎn)計劃拳腳的開發(fā)商或運營商而言是一個值得深思的問題。
六、百貨業(yè)復(fù)活信號初現(xiàn) 轉(zhuǎn)型生活方式中心是出路
百貨業(yè)的衰亡論調(diào)已持續(xù)近十年，從逃避到被迫直面，經(jīng)營者們終于開始走出舒適區(qū)嘗試突圍。百貨之困源于消費者冷漠，不是市場拋棄了百貨，而是百貨嚴(yán)重的路徑依賴使其不再真正關(guān)心消費者。而這種突圍意識一旦覺醒，滿血回歸消費市場則指日可待。
如重回北京市場的老佛爺，一方面貼合消費者需求快速進(jìn)行品牌更迭；另一方面向生活方式中心轉(zhuǎn)型。定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對，向消費者售賣法國生活藝術(shù)。今年已成功扭虧為盈，重啟在中國的拓展計劃。
七、養(yǎng)老 地產(chǎn) 依然大有可為 旅游 地產(chǎn) 趨向個性化定制
老齡化趨勢是中國社會無法回避的趨勢。逆撫養(yǎng)比例的持續(xù)下行意味著單位勞動力所需撫養(yǎng)的老人呈上升趨勢，而 地產(chǎn) 作為養(yǎng)老最重要的載體之一，未來有著很大的發(fā)展空間。國內(nèi)外有一大部分投資者都在關(guān)注養(yǎng)老 地產(chǎn) ，因此養(yǎng)老 地產(chǎn) 未來仍是一片藍(lán)海。
同時旅游業(yè)的火熱給旅游 地產(chǎn) 也帶來了機會，據(jù)新華社報道，2016年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)43.8億人次，同比增長9.5%；旅游投資達(dá)到1.2萬億元，同比增長20%。2017年相比過去一年，旅游 地產(chǎn) 更具有個性化定制的特點。
目前，旅游 地產(chǎn) 已經(jīng)逐漸在脫離一應(yīng)俱全的開發(fā)模式，更多的高端客戶傾向于個性化的度假模式，因此將服務(wù)業(yè)的個性化做到極致，定制化專屬化模式才是旅游 地產(chǎn) 未來趨勢。
八、2017年將是“社群”年 新商業(yè)模式有待探索
微信對商業(yè) 地產(chǎn) 的貢獻(xiàn)，除了移動支付，就是將這個行業(yè)的人分類建立起了各式各樣的社群，不管是拓展、招商、運營，還是餐飲、服裝、娛樂，各有各的圈子，拉近了信息對稱，促進(jìn)了信息分享，高效粘合了拓展和招商，認(rèn)可場子和認(rèn)可人，變成同樣的重要因素了。這僅僅是對于我們這個行業(yè)的從業(yè)人員而言，僅僅是一個狹義的社群。
而2017年，社群經(jīng)濟將會是一種新的商業(yè)模式，這幾年的場景街區(qū)出現(xiàn)是社群經(jīng)濟的一個有益探索。未來一年，場景不再局限在某個街區(qū)，而會擴大，整個賣場形成一個泛場景化的狀態(tài)。
跨界而來，和而不同，在場景體驗的基礎(chǔ)上，精神層面的鏈接也會出現(xiàn)，從功能商業(yè)到精神商業(yè)，小家庭的會客廳會消失，購物中心做為城市會客廳的功能，將得到加強，這將是一個趨勢，從而后期購物中心的運營推廣將會圍繞創(chuàng)意來做，圍繞情懷來做，圍繞精神支點來做。
購物中心除了商鋪、商品，不久將會更多的加入人文元素的東西，連肯德基、屈臣氏、呷哺呷哺這些大眾連鎖品牌，都在改變適應(yīng)發(fā)展，做為購物中心則將變得越來越有趣，無情懷不營銷，無創(chuàng)意不營銷，一個淡然索味的場子將來客流會越來越稀少。
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