商業(yè)巨無霸 萬達 也開始以“重資產(chǎn)+輸出商業(yè)管理”的雙模式進行轉(zhuǎn)型
商業(yè)地產(chǎn)看似風(fēng)平浪靜背后卻是暗流涌動。今年尋求賣的商業(yè)項目不僅出現(xiàn)在二三線城市，北京、上海等商業(yè)繁華地帶想要跳出“火海”的項目也不在少數(shù)。這股浪潮復(fù)興并升級了百貨時期的資產(chǎn)管理輸出模式，被“套牢”的中小地產(chǎn)商尋求解脫，重資產(chǎn)壓身的大型商業(yè)地產(chǎn)則要換個活法。
運營商為主導(dǎo)，投資機構(gòu)僅做財務(wù)投資
投資機構(gòu)主導(dǎo)，運營機構(gòu)為受托管理人的基金模式
以運營與投資為一體，運營機構(gòu)兼投資管理，打通投資建設(shè)、運營管理與投資退出全產(chǎn)業(yè)鏈
資產(chǎn)管理模式復(fù)興
Tory（化名）近來在朋友圈里曬的不再是集團北京項目里舉辦的營銷活動或者是一些新的戰(zhàn)略行動，他發(fā)的最多的就是頻繁到訪蘇州、成都、唐山、天津、濟南甚至還有一些更低線城市的美食、商街。
Tory在某大型商業(yè)地產(chǎn)公司負責(zé)項目前期拓展，從今年開始他過上了比過去幾年更加瘋狂的“空中飛人”生活。自從將資產(chǎn)管理輸出、品牌輸出等納入集團戰(zhàn)略層面后，已經(jīng)有40多個項目找到他們委托管理。Tory也受命集團委托飛往各地考察項目，在這幾個月的高頻率調(diào)研中，他感慨很多：中國商業(yè)地產(chǎn)繁榮背后很骨感，欠缺整體規(guī)劃讓很多已建好的項目很無望……
商業(yè)地產(chǎn)從黃金時代走向白銀時代，從初期的開發(fā)競爭走向運營和資本競爭，一波短兵相接的廝殺漸次展開，洗牌已不可避免。盡管商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來繁榮，但就目前的形勢而言，投資項目越來越多，建設(shè)成本越來越高，這讓不少地產(chǎn)商嘗試引入互聯(lián)網(wǎng)概念，將資產(chǎn)管理、開發(fā)建設(shè)和運營管理導(dǎo)入合伙人體制，打造商業(yè)地產(chǎn)新鏈條為發(fā)展減負。
在 萬達 近日的半年會上，董事長王健林公開向社會各界拋出輕資產(chǎn)項目投資合作意向。王健林提出， 萬達 今后要以自己拿地建設(shè)和輸出商業(yè)管理模式“兩條腿”走路。在北京南三環(huán)， 萬達 的輕資產(chǎn)模式將在這里啟航。“北京市區(qū)拿地很難，但我們用另一種合作模式，別人出土地、出投資，收入我們和他三七分成，這種合作方式很好，合作項目是發(fā)展輕資產(chǎn)非常重要的另一條渠道，發(fā)展中心今后要著力推廣這種模式。”
無獨有偶，紅星商業(yè)在5月的年會上也首次對外宣布，放棄過去激進的擴張策略，未來兩年計劃開出約10個項目。這些項目將不再采用全部自持開發(fā)，部分會資產(chǎn)管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式運營。事實上，華潤、中糧、龍湖、恒大、萬科以及眾多大中型地產(chǎn)商都已在嘗試輸出管理模式。北京商報記者了解到，華潤在瀘州、深圳等地已在輸出項目，中糧在北京曾受兆泰置地委托對朝陽門外悠唐廣場進行托管，在天津也將探索項目輸出管理。即將變身寫字樓的原北苑華堂也已經(jīng)由一家專業(yè)資產(chǎn)管理公司操盤。
考驗團隊合作
目前，商業(yè)地產(chǎn)探索的輕資產(chǎn)模式主要有三類：以基金為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營結(jié)合；通過引入基金成立合資公司，以分布49%和51%的持股比例合作；直接與委托項目接洽，通過輸出運營團隊和品牌合作。
在中購聯(lián)產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，相比于團隊、品牌的輸出管理，與基金合作的管理輸出模式才是真正意義的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式。西單大悅城總經(jīng)理沈新文表示，與基金合作，雙方將產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)分開。一般基金方不參與管理，這也避免了在運營中雙方可能發(fā)生意見分歧出現(xiàn)問題。在沈新文看來，合作團隊有兩種體系和管理模式，如果團隊之間缺失信任、缺少溝通或者磨合不佳，項目很難達到事半功倍的效果。
據(jù)了解，煙臺大悅城是大悅城地產(chǎn)與新加坡JMC基金公司合作的產(chǎn)物，雖然前期合作花費了一年多時間，但正是有信任基礎(chǔ)，煙臺大悅城在這種模式下既控制了財務(wù)成本，基金公司還給予了一定激勵政策給員工作為獎勵。
記者了解到，輸出管理收益來自租金收入抽成，雙方會先設(shè)定一個目標(biāo)，達到目標(biāo)后抽成比例一般在5%-10%，超額部分將另外抽成。相比于重資產(chǎn)經(jīng)營，在這種模式下僅有一些人員成本開支，最終獲得的收益為純利潤。華潤置地北京商業(yè)大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理、北京五彩**理中心總經(jīng)理曾燦霞認為，理論上來看，商業(yè)地產(chǎn)管理輸出收益快，但最終能否賺到錢對團隊是很大的考驗，華潤對項目的輸出管理一直很謹(jǐn)慎。
在 萬達 發(fā)布的篩選項目標(biāo)準(zhǔn)方面也可以看出，輸出管理雖然可以為企業(yè)減負，但選擇項目如果大意最終只能看上去很美。 萬達 輕資產(chǎn)項目主要以地級市為主，其中人口是最重要的指標(biāo)，要求市區(qū)人口40萬人以上。 萬達 方面強調(diào)，輕資產(chǎn)項目地上建筑面積在8萬平方米以上、新建項目要求市區(qū)人口40萬人以上，地塊需位于城市中心區(qū)域。項目將不設(shè)百貨業(yè)態(tài)，聚焦受電商沖擊小的餐飲、兒童、影城、健身、休閑等體驗式業(yè)態(tài)。
百貨輸出前車之鑒
其實，類輕資產(chǎn)的管理輸出模式早已不是商業(yè)地產(chǎn)里的新鮮概念，在百貨繁榮時期，這種模式早已盛行。從上世紀(jì)90年代起，賽特、翠微、燕莎團隊都曾以輸出管理模式進入外埠地區(qū)。資料顯示，1996年，西單賽特團隊通過輸出管理模式進入廣州、沈陽、濟南、合肥等城市，管理數(shù)量達到15家。翠微也先后在山東、甘肅、江蘇、河北等9家大中型零售企業(yè)進行輸出管理。燕莎曾向內(nèi)蒙古呼和浩特的維多利輸出管理，也曾輸出管理東北零售巨頭卓展的商業(yè)項目。
不過，由于管理輸出模式在合作團隊、經(jīng)營理念上的不穩(wěn)定未能長久。賽特團隊當(dāng)初的愿景是想通過輕資產(chǎn)零資本投入的模式，在全國快速進行賽特門店復(fù)制，隨后通過資本引入等方式實現(xiàn)真正意義上的全國性連鎖。不過，由于種種原因，想法最終沒有變成現(xiàn)實。
“我們遇到很多做礦的民企、做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的國企，或者是當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)里的國企，不缺錢、不缺地，但是不懂怎么做商業(yè)，項目就僵在那兒，想讓我們進去盤活。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉曾表示，目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個代管項目，儲備項目超過20個。
不過，采用團隊、品牌層面的輸出管理實際有不小的挑戰(zhàn)。北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會秘書長賴陽表示，受委托團隊幫助業(yè)主把運營團隊、品牌招商等完成后，業(yè)主方一旦看到希望從不熟悉逐漸摸索了一些經(jīng)驗門道后，便有可能不再與之合作，自己操盤經(jīng)營或者以高薪挖走委托方的運營團隊。有時，業(yè)主與運營團隊都很有想法，在合作鏈條中對預(yù)期有分歧最終談不攏會分道揚鑣。
不覬覦輕資產(chǎn)
有統(tǒng)計顯示，全國綜合體開發(fā)面積存量巨大，今年這一數(shù)字將達到3.6億平方米，主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個。2016年以后存量市場將突破4.3億平方米。
如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開發(fā)、建商場那么簡單，消費需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要做出改變。 商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段反映了繁華的本質(zhì)，但下一階段還追求“量增”顯然不可取，需要講究效率與服務(wù)。
郭增利認為，部分項目在規(guī)劃上有先天缺陷，這會給管理團隊帶來比較大的壓力。商業(yè)地產(chǎn)需要遵循市場規(guī)律，有些項目能夠盤活不僅是團隊問題，項目自身也有比較好的基金基礎(chǔ)。無法順利入市的項目更多是因為規(guī)劃缺失后，太多惡性競爭的不確定導(dǎo)致。
萬科集團高級副總裁丁長峰在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟舉辦的2015商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上曾表示，很多地產(chǎn)商嘗試學(xué)習(xí)輕資產(chǎn)問題，但是在中國想打造一個全部價值鏈并做出好的規(guī)劃實際非常難。東方園林產(chǎn)業(yè)集團總裁張誠認為，商業(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)運營中不要老是覬覦做輕資產(chǎn)的生意，也不一定非要擠在購物中心這種運行的商業(yè)地產(chǎn)層面。在張誠看來，這個領(lǐng)域很大、模式很多，如果發(fā)展不太順或者是比較難做的，在模式和領(lǐng)域方面需要有些調(diào)整。
商業(yè)地產(chǎn)看似風(fēng)平浪靜背后卻是暗流涌動。今年尋求賣的商業(yè)項目不僅出現(xiàn)在二三線城市，北京、上海等商業(yè)繁華地帶想要跳出“火海”的項目也不在少數(shù)。這股浪潮復(fù)興并升級了百貨時期的資產(chǎn)管理輸出模式，被“套牢”的中小地產(chǎn)商尋求解脫，重資產(chǎn)壓身的大型商業(yè)地產(chǎn)則要換個活法。
運營商為主導(dǎo)，投資機構(gòu)僅做財務(wù)投資
投資機構(gòu)主導(dǎo)，運營機構(gòu)為受托管理人的基金模式
以運營與投資為一體，運營機構(gòu)兼投資管理，打通投資建設(shè)、運營管理與投資退出全產(chǎn)業(yè)鏈
資產(chǎn)管理模式復(fù)興
Tory（化名）近來在朋友圈里曬的不再是集團北京項目里舉辦的營銷活動或者是一些新的戰(zhàn)略行動，他發(fā)的最多的就是頻繁到訪蘇州、成都、唐山、天津、濟南甚至還有一些更低線城市的美食、商街。
Tory在某大型商業(yè)地產(chǎn)公司負責(zé)項目前期拓展，從今年開始他過上了比過去幾年更加瘋狂的“空中飛人”生活。自從將資產(chǎn)管理輸出、品牌輸出等納入集團戰(zhàn)略層面后，已經(jīng)有40多個項目找到他們委托管理。Tory也受命集團委托飛往各地考察項目，在這幾個月的高頻率調(diào)研中，他感慨很多：中國商業(yè)地產(chǎn)繁榮背后很骨感，欠缺整體規(guī)劃讓很多已建好的項目很無望……
商業(yè)地產(chǎn)從黃金時代走向白銀時代，從初期的開發(fā)競爭走向運營和資本競爭，一波短兵相接的廝殺漸次展開，洗牌已不可避免。盡管商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來繁榮，但就目前的形勢而言，投資項目越來越多，建設(shè)成本越來越高，這讓不少地產(chǎn)商嘗試引入互聯(lián)網(wǎng)概念，將資產(chǎn)管理、開發(fā)建設(shè)和運營管理導(dǎo)入合伙人體制，打造商業(yè)地產(chǎn)新鏈條為發(fā)展減負。
在 萬達 近日的半年會上，董事長王健林公開向社會各界拋出輕資產(chǎn)項目投資合作意向。王健林提出， 萬達 今后要以自己拿地建設(shè)和輸出商業(yè)管理模式“兩條腿”走路。在北京南三環(huán)， 萬達 的輕資產(chǎn)模式將在這里啟航。“北京市區(qū)拿地很難，但我們用另一種合作模式，別人出土地、出投資，收入我們和他三七分成，這種合作方式很好，合作項目是發(fā)展輕資產(chǎn)非常重要的另一條渠道，發(fā)展中心今后要著力推廣這種模式。”
無獨有偶，紅星商業(yè)在5月的年會上也首次對外宣布，放棄過去激進的擴張策略，未來兩年計劃開出約10個項目。這些項目將不再采用全部自持開發(fā)，部分會資產(chǎn)管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式運營。事實上，華潤、中糧、龍湖、恒大、萬科以及眾多大中型地產(chǎn)商都已在嘗試輸出管理模式。北京商報記者了解到，華潤在瀘州、深圳等地已在輸出項目，中糧在北京曾受兆泰置地委托對朝陽門外悠唐廣場進行托管，在天津也將探索項目輸出管理。即將變身寫字樓的原北苑華堂也已經(jīng)由一家專業(yè)資產(chǎn)管理公司操盤。
考驗團隊合作
目前，商業(yè)地產(chǎn)探索的輕資產(chǎn)模式主要有三類：以基金為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營結(jié)合；通過引入基金成立合資公司，以分布49%和51%的持股比例合作；直接與委托項目接洽，通過輸出運營團隊和品牌合作。
在中購聯(lián)產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，相比于團隊、品牌的輸出管理，與基金合作的管理輸出模式才是真正意義的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式。西單大悅城總經(jīng)理沈新文表示，與基金合作，雙方將產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)分開。一般基金方不參與管理，這也避免了在運營中雙方可能發(fā)生意見分歧出現(xiàn)問題。在沈新文看來，合作團隊有兩種體系和管理模式，如果團隊之間缺失信任、缺少溝通或者磨合不佳，項目很難達到事半功倍的效果。
據(jù)了解，煙臺大悅城是大悅城地產(chǎn)與新加坡JMC基金公司合作的產(chǎn)物，雖然前期合作花費了一年多時間，但正是有信任基礎(chǔ)，煙臺大悅城在這種模式下既控制了財務(wù)成本，基金公司還給予了一定激勵政策給員工作為獎勵。
記者了解到，輸出管理收益來自租金收入抽成，雙方會先設(shè)定一個目標(biāo)，達到目標(biāo)后抽成比例一般在5%-10%，超額部分將另外抽成。相比于重資產(chǎn)經(jīng)營，在這種模式下僅有一些人員成本開支，最終獲得的收益為純利潤。華潤置地北京商業(yè)大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理、北京五彩**理中心總經(jīng)理曾燦霞認為，理論上來看，商業(yè)地產(chǎn)管理輸出收益快，但最終能否賺到錢對團隊是很大的考驗，華潤對項目的輸出管理一直很謹(jǐn)慎。
在 萬達 發(fā)布的篩選項目標(biāo)準(zhǔn)方面也可以看出，輸出管理雖然可以為企業(yè)減負，但選擇項目如果大意最終只能看上去很美。 萬達 輕資產(chǎn)項目主要以地級市為主，其中人口是最重要的指標(biāo)，要求市區(qū)人口40萬人以上。 萬達 方面強調(diào)，輕資產(chǎn)項目地上建筑面積在8萬平方米以上、新建項目要求市區(qū)人口40萬人以上，地塊需位于城市中心區(qū)域。項目將不設(shè)百貨業(yè)態(tài)，聚焦受電商沖擊小的餐飲、兒童、影城、健身、休閑等體驗式業(yè)態(tài)。
百貨輸出前車之鑒
其實，類輕資產(chǎn)的管理輸出模式早已不是商業(yè)地產(chǎn)里的新鮮概念，在百貨繁榮時期，這種模式早已盛行。從上世紀(jì)90年代起，賽特、翠微、燕莎團隊都曾以輸出管理模式進入外埠地區(qū)。資料顯示，1996年，西單賽特團隊通過輸出管理模式進入廣州、沈陽、濟南、合肥等城市，管理數(shù)量達到15家。翠微也先后在山東、甘肅、江蘇、河北等9家大中型零售企業(yè)進行輸出管理。燕莎曾向內(nèi)蒙古呼和浩特的維多利輸出管理，也曾輸出管理東北零售巨頭卓展的商業(yè)項目。
不過，由于管理輸出模式在合作團隊、經(jīng)營理念上的不穩(wěn)定未能長久。賽特團隊當(dāng)初的愿景是想通過輕資產(chǎn)零資本投入的模式，在全國快速進行賽特門店復(fù)制，隨后通過資本引入等方式實現(xiàn)真正意義上的全國性連鎖。不過，由于種種原因，想法最終沒有變成現(xiàn)實。
“我們遇到很多做礦的民企、做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的國企，或者是當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)里的國企，不缺錢、不缺地，但是不懂怎么做商業(yè)，項目就僵在那兒，想讓我們進去盤活。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉曾表示，目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個代管項目，儲備項目超過20個。
不過，采用團隊、品牌層面的輸出管理實際有不小的挑戰(zhàn)。北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會秘書長賴陽表示，受委托團隊幫助業(yè)主把運營團隊、品牌招商等完成后，業(yè)主方一旦看到希望從不熟悉逐漸摸索了一些經(jīng)驗門道后，便有可能不再與之合作，自己操盤經(jīng)營或者以高薪挖走委托方的運營團隊。有時，業(yè)主與運營團隊都很有想法，在合作鏈條中對預(yù)期有分歧最終談不攏會分道揚鑣。
不覬覦輕資產(chǎn)
有統(tǒng)計顯示，全國綜合體開發(fā)面積存量巨大，今年這一數(shù)字將達到3.6億平方米，主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個。2016年以后存量市場將突破4.3億平方米。
如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開發(fā)、建商場那么簡單，消費需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要做出改變。 商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段反映了繁華的本質(zhì)，但下一階段還追求“量增”顯然不可取，需要講究效率與服務(wù)。
郭增利認為，部分項目在規(guī)劃上有先天缺陷，這會給管理團隊帶來比較大的壓力。商業(yè)地產(chǎn)需要遵循市場規(guī)律，有些項目能夠盤活不僅是團隊問題，項目自身也有比較好的基金基礎(chǔ)。無法順利入市的項目更多是因為規(guī)劃缺失后，太多惡性競爭的不確定導(dǎo)致。
萬科集團高級副總裁丁長峰在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟舉辦的2015商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上曾表示，很多地產(chǎn)商嘗試學(xué)習(xí)輕資產(chǎn)問題，但是在中國想打造一個全部價值鏈并做出好的規(guī)劃實際非常難。東方園林產(chǎn)業(yè)集團總裁張誠認為，商業(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)運營中不要老是覬覦做輕資產(chǎn)的生意，也不一定非要擠在購物中心這種運行的商業(yè)地產(chǎn)層面。在張誠看來，這個領(lǐng)域很大、模式很多，如果發(fā)展不太順或者是比較難做的，在模式和領(lǐng)域方面需要有些調(diào)整。
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