位于蘇州高新區的獅山路，即將被扎堆建設的城市綜合體擠滿。
巨量的快速拔地而起的商業項目招來蘇州市政府于2014年1月27日下發文件，針對商業地產進行主動調控，也率先敲響了二三線城市商業地產過剩危機的警鐘。
這一被稱為“最嚴限售令”的政策規定，對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，三年內不得銷售、抵押和轉讓，同時，提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，全面禁止“售后包租”。
具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。
在業內人士看來，蘇州率先預警樓市風險，甚至不惜矯枉過正，出臺頗具“一刀切”意味的“最嚴限售令”，反映了地方政府抑制商業地產泡沫的急切心情。
昨日，蘇州住建局相關負責人對記者解釋稱，蘇州商業地產市場確實存在一些問題，但此次新政是針對部分開發商打“擦邊球”的行為進行規范，保護購房者的合法權益，與“限售”無關。
他認為，蘇州商業地產供應增加是“市場的選擇”，目前，官方還沒有一個準確的數據來證明蘇州的商業地產是否過剩，今后將會加強這方面的調研。
商業地產供應井噴
2013年9月17日，蘇州獅山路商貿區，龍湖時代天街、金鷹商業廣場、索山公園地下空間等一批重點項目集中開工，總投資155億元。據公開資料，龍湖時代天街項目投資總額達80億元，規劃建筑面積達73萬平方米；金鷹商業廣場項目規劃建筑面積46萬平方米，將打造蘇州市最大的標桿百貨單體店，總投資額達50億元。
獅山板塊的商業供應體量遠不止此。2013年初，獅山路商貿區第一個超高層綜合體項目蘇州信匯達城市綜合體動工，該項目規劃建筑面積42萬平方米，總投資50億元。據相關機構統計，獅山板塊已建、在建和規劃中的城市綜合體超過10個，規劃建筑面積超過300萬平方米。
數據顯示，目前蘇州高新區有登記的人口在70萬左右，這意味著，僅獅山板塊的商業供應就可以使蘇州整個高新區的人均商業面積達到4平方米/人以上。
一位在蘇州有投資的開發商對《第一財經日報》記者稱：“按照國際標準，人均占有商業面積在1.2平方米是一個比較合理的參照值，但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算，人均商業面積將達到3~4平方米/人，顯然已經過剩。”
然而，相比蘇州工業園區環金雞湖板塊的商業供應，獅山板塊只能算“小巫見大巫”。
在蘇州金雞湖畔，“織”了11年的秋褲樓——東方之門至今仍未完工，這個總建筑面積約43萬平方米的商業建筑曾是國內體量最大、投資最多的單體建筑。如今，就在東方之門旁邊，一個號稱國內最大城市綜合體的項目蘇州中心廣場也已經開工建設。
蘇州中心廣場項目由10幢建筑構成，總建筑面積約182萬平方米，總投資約285億元。在蘇州中心廣場內，設有金雞湖城市發展有限公司與新加坡凱德商用產業有限公司合資合作開發的國內單體規模最大的購物中心，總建筑面積達40多萬平方米。
瘋狂的供應還在繼續。今年1月，蘇州工業園區的新地標——中南中心正式進入規劃公示階段，該項目由上市公司中南建設(000961,股吧)投資，總建筑面積約50萬平方米，建筑高度為598米，是國內在建的第三高樓，預計2017年完工投用。
此外，蘇州工業園區新建以及待建的大型綜合體還有規劃建筑面積20萬平方米的鳳凰文化廣場、規劃建筑面積30萬平方米的豐隆城市中心、規劃建筑面積40萬平方米的九龍倉蘇州國際金融中心等，保守統計，蘇州工業園區環金雞湖板塊的商業綜合體總建筑面積至少400萬平方米以上。
一位在蘇州工業園區投資了一個大型商業項目的開發商對《第一財經日報》記者稱，商業項目的集中供應可以帶來聚集效應，不一定就是壞事。不過，他認為從整個蘇州范圍來看，商業地產確實存在過剩的情況。
“售后包租”泛濫成災
蘇州商業地產供應過剩的不良后果已經開始顯現。
蘇州市商業聯合會于2013年年底發布的報告顯示，目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。自2012年以來，在蘇州中心城區新建的20家購物中心中，近半數經營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現象，部分項目甚至無法正常開業。
記者在蘇州走訪時也發現，在部分潛在商業供應較大的區域，一些已經建成的購物中心人流量稀少，經營狀況確實并不理想。同時，也存在一些商業項目因經營不善、開發商跑路等原因，空置率甚至接近100%。
在蘇州相城區的核心地段，一座名為東方瀑布大樓的建筑至今已爛尾超過十年，該項目是蘇州市國際服裝城的標志性建筑，如今，大樓外部雜草叢生、鋼筋銹蝕、玻璃破損嚴重。
與東方瀑布大樓一樣命運多舛的，還有建筑面積達100萬平方米的蘇州市國際服裝城，記者走進項目后發現，其中的幾千個商鋪接近100%空置。
在偌大的國際服裝城內，除了沿街有二三十個商鋪營業外，幾千個空置店面林立，貼著招租小廣告的商鋪一排接一排。步行五六十米，才能看到一兩個開著的店面，多數是存儲快遞、家具等的倉庫。同時，與國際服裝城緊鄰的環球奧食卡項目的空置率也接近100%。
記者了解到，這幾個項目都采用“售后包租”的形式銷售，涉及的小業主總計超過4000人。此前，開發商和區政府都曾公開表態將協調解決各種問題，爭取讓這些項目“起死回生”，但到目前為止，這里依然是一座被棄的“空城”。
這樣接近100%空置的商業項目在蘇州并非個案。位于蘇州地鐵1號線木瀆站出口處的世界綢都項目，同樣是一片蕭條的景象。這個建筑面積3.48萬平方米的項目共有近1000個店面，也是采取“售后包租”的形式銷售。如今，該項目只剩下空蕩蕩的房子、開始生銹的電梯、內部破敗不堪的臨街店面，旺鋪招租的小廣告隨處可見，卻鮮有人問津。
一位蘇州房地產業內人士表示，蘇州這樣的城市，商業地產多由本地開發商開發，這些開發商的資金實力普遍不強，因此往往使用滾動開發、散售的經營模式。為了提高銷售效果，“售后包租”成為目前蘇州很多開發商用于資金回籠的主要方式。
在此次蘇州出臺的新政中，亦明令禁止“售后包租”。蘇州住建局相關負責人表示，新政就是為了規范市場，打擊售后返租、包租等隱含高風險的行為，保護購房者合法權益。
據蘇州住建局介紹，政策都是針對新建或規劃中的商業地產項目，而目前在建或正在銷售的，政府相關部門也已經想好了應對辦法。從即日起，公安、住建等部門將對市區在建或正在銷售的319個商業地產項目進行摸排，對其進行規范。
不過，業內人士張宏偉認為，蘇州新政的實際效果或有限。“上海(樓盤)已經明令禁止"售后包租"很多年了，但實際操作層面上，還是有許多項目在變相地采用"售后包租"的形式促進銷售。開發商往往利用政策和法律的一些漏洞打"擦邊球"，官方要監控存在較大難度。”
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本文來源： 蘇州為何凍結30%商業地產？
