進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目 調(diào)研 時(shí)，我們通常要對(duì)市場(chǎng)典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況好壞進(jìn)行定性判斷。經(jīng)營(yíng)狀況好，需總結(jié)其原因；經(jīng)營(yíng)狀況較差，需吸取其教訓(xùn)。但一般市場(chǎng) 調(diào)研 給我們 調(diào)研 員的時(shí)間非常有限，在有限的時(shí)間內(nèi)如何確保判斷的準(zhǔn)確性，就對(duì)大家 調(diào)研 能力提出了較高的要求。作為商業(yè)地產(chǎn)策劃專業(yè)人士，需要培養(yǎng)一雙敏銳敏感的眼睛，善于發(fā)現(xiàn)和總結(jié)種種判斷標(biāo)準(zhǔn)，多角度驗(yàn)證，既保證 調(diào)研 質(zhì)量，又節(jié)省工作量。

筆者就是之前4月份在做佛山項(xiàng)目 調(diào)研 過(guò)程中，對(duì)部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況好壞的判斷犯了主觀主義錯(cuò)誤，沒(méi)有多方驗(yàn)證，導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)整體把握出現(xiàn)偏差，最后一定程度上影響了操盤(pán)項(xiàng)目定位。可見(jiàn)， 調(diào)研 是非常嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)肅的過(guò)程，每一個(gè)數(shù)據(jù)都要真實(shí)可靠，每一個(gè)結(jié)論都要有憑有據(jù)。下面筆者就自己總結(jié)的判斷商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況的九大標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分享。

（1）營(yíng)業(yè)額：經(jīng)營(yíng)狀況說(shuō)到底還是盈利狀況，我們很難通過(guò) 調(diào)研 獲知類似坪效的這些商業(yè)機(jī)密性數(shù)據(jù)，除非有內(nèi)部關(guān)系。不過(guò)營(yíng)業(yè)額我們一般可以通過(guò)網(wǎng)上搜索到一些線索，加上對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的一般性了解，可以對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況做出一定判斷。

（2）租金水平：租金水平一般和經(jīng)營(yíng)狀況是緊密聯(lián)系的。租金水平高的商業(yè)項(xiàng)目，必須一定的盈利支撐，經(jīng)營(yíng)狀況一定不會(huì)差，否則早就關(guān)門(mén)大吉；租金水平低的商業(yè)項(xiàng)目，如果是新建培育期項(xiàng)目，另當(dāng)別論，但若開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，但租金水平偏低，說(shuō)明日常經(jīng)營(yíng)狀況必然不會(huì)太好，否則業(yè)主早就漲租了。 調(diào)研 集中商業(yè)的租金，最好能對(duì)每層租金水平都有一定把握； 調(diào)研 商業(yè)街的租金，只需知道端頭和中間位置的租金水平就差不多可以了。

（3）人流量水平：人氣越高，商氣越旺，但受我們 調(diào)研 時(shí)間段的限制和影響，對(duì)人流量的準(zhǔn)確把握難度比較大。每個(gè)項(xiàng)目周邊人口消費(fèi)習(xí)慣的差異和項(xiàng)目業(yè)態(tài)本身的特性，都會(huì)影響消費(fèi)者的集中消費(fèi)時(shí)間。比如酒吧業(yè)態(tài)，如果要了解其真正的經(jīng)營(yíng)狀況和人流情況，應(yīng)該越晚越好；超市業(yè)態(tài)則主要觀察早晨和下班后的人流水平；餐飲業(yè)態(tài)則以就餐時(shí)間的人流量為最佳考量標(biāo)準(zhǔn)。有一些大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目，則需要避免在暑期和學(xué)生課間前去 調(diào)研 。

（4）車流量水平：人流量的具體數(shù)據(jù)畢竟是比較難定量把握的，但是在某一時(shí)間段的停車數(shù)量卻相對(duì)容易計(jì)算。車流量水平本身也反應(yīng)人流量狀況。尤其有車一族的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)率都普遍更高，所以某種程度上而言，車流量水平更能反應(yīng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況。

（5）物流量水平：對(duì)物流量或者貨流量的直接 調(diào)研 有時(shí)候比 調(diào)研 租金或者營(yíng)業(yè)額更容易。 調(diào)研 人員進(jìn)行深入 調(diào)研 時(shí)，如果能找到卸貨平臺(tái)和相關(guān)管理人員或司機(jī)咨詢到一天的貨流量、進(jìn)貨次數(shù)等數(shù)據(jù)，無(wú)疑是最具說(shuō)服力反應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的。對(duì)于沒(méi)有卸貨平臺(tái)的商業(yè)，如果能打聽(tīng)到相關(guān)物流公司的物流情況，也能說(shuō)明一些問(wèn)題。

（6）提袋率：即在商場(chǎng)買(mǎi)東西的人數(shù)和逛商場(chǎng)的人數(shù)之比。有些商場(chǎng)盡管逛的人多，但可能以逛為主。筆者曾對(duì)深圳萬(wàn)象城和中信城市廣場(chǎng)的提袋率做過(guò) 調(diào)研 ，盡管萬(wàn)象城人流量水平更大，但中信城市廣場(chǎng)提袋率更高。在人流量水平相差不大的情況下，提袋率越高，其經(jīng)營(yíng)狀況越好。

（7）空置率：商業(yè)街或者集中商業(yè)的空置鋪位或者轉(zhuǎn)讓鋪位數(shù)量的占比。若經(jīng)營(yíng)狀況較好，空置率不會(huì)太高，甚至不會(huì)出現(xiàn)空置鋪位。若鋪位大量空置、轉(zhuǎn)讓，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況必然存在問(wèn)題。

（8）營(yíng)業(yè)時(shí)間：有時(shí)候營(yíng)業(yè)時(shí)間也可以說(shuō)明一些經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題。尤其當(dāng)對(duì)兩家業(yè)態(tài)類似的商場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比時(shí)，開(kāi)業(yè)早且歇業(yè)晚營(yíng)業(yè)時(shí)間更長(zhǎng)的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)狀況可能會(huì)更好。有些店鋪生意較差所以早早關(guān)門(mén)回家也是這個(gè)道理。

（9）訪談結(jié)果：對(duì)消費(fèi)者、項(xiàng)目周邊居民、代表商戶、商場(chǎng)管理人員等的訪談盡管是主觀性結(jié)論，但對(duì)于我們判斷商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況同樣有一定參考意義。尤其這些人群大部分比我們對(duì)市場(chǎng)和商場(chǎng)更熟悉，我們尤其需要打探和聆聽(tīng)。商場(chǎng)管理人員中不要忽略保安、清潔工和車管，這些人往往更樂(lè)意和我們聊天，且知道的數(shù)據(jù)往往更真實(shí)有效。訪談哪些對(duì)象，采用哪種方法，訪談哪些問(wèn)題，這都需要 調(diào)研 人員有一個(gè)明確目的和一定的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

以上僅是一些一般性判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法，但每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性。作為專業(yè)人士，我們需要把握多個(gè)方法，從多角度互相印證，才能對(duì)項(xiàng)目真正經(jīng)營(yíng)狀況下定論。筆者之前4月在佛山 調(diào)研 保利水城項(xiàng)目時(shí)，下午三點(diǎn)左右，商場(chǎng)基本空蕩蕩。我們 調(diào)研 團(tuán)隊(duì)（6人）比視野內(nèi)人數(shù)總和還多，所以當(dāng)時(shí)認(rèn)定保利水城經(jīng)營(yíng)不善，商家一定都在苦撐。6月份筆者又在佛山做另一個(gè)項(xiàng)目，再次到保利水城 調(diào)研 ，就多留了一份心思，特意訪問(wèn)多人得知保利水城晚上人流量較大。當(dāng)晚六點(diǎn)多筆者前去水城大家樂(lè)就餐，發(fā)現(xiàn)餐廳爆滿，吃完飯出來(lái)臨近餐飲人氣都很旺。和之前印象相比完全大不相同。我和總監(jiān)前往管理中心咨詢得知，保利水城自今年開(kāi)年經(jīng)營(yíng)狀況相比往年一直比較好，一樓租金接近300元/m²，整個(gè)商場(chǎng)有逐漸走旺的趨勢(shì)。當(dāng)時(shí)4月 調(diào)研 結(jié)論錯(cuò)誤，使得我對(duì)佛山本地中高端消費(fèi)市場(chǎng)都產(chǎn)生一定的判斷失誤。就是這個(gè)項(xiàng)目讓我反思，其實(shí)如果多考量幾個(gè)因素我就不會(huì)犯錯(cuò)了。當(dāng)時(shí)4月份 調(diào)研 時(shí)保利水城盡管人流量不大，但是商場(chǎng)空置率很低，基本沒(méi)有空鋪；且商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)。這和經(jīng)營(yíng)狀況較差是有一定違背的。如果當(dāng)時(shí)稍微謹(jǐn)慎些再問(wèn)問(wèn)租金水平和管理處情況，后面不會(huì)錯(cuò)誤判斷了。

另附：超市經(jīng)營(yíng)狀況 調(diào)研 的標(biāo)準(zhǔn)——參考自黃山巖松《向賣(mài)油條的胡老頭學(xué)習(xí)市場(chǎng) 調(diào)研 術(shù)》

超市由于其本身特性，對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況的 調(diào)研 還有其他幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。

（1）客單價(jià)：即單個(gè)消費(fèi)者最終消費(fèi)額。

（2）商品時(shí)間：尤其快銷品的進(jìn)貨日期，比如牛奶、生鮮等。進(jìn)貨日期越近，說(shuō)明貨流速度快。

（3）卸貨區(qū)情況：超市卸貨區(qū)工作人員數(shù)量等。

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